Tem um tipo de cliente que a gente conhece bem aqui na imobiliária: o casal que tem renda boa, FGTS acumulado de uma década de carteira assinada, encontrou o apartamento certo — e descobriu, na hora da simulação, que não podia usar um centavo do fundo. O imóvel passava do teto. A conversa terminava sempre do mesmo jeito: frustração de um lado, negócio perdido do outro.

Essa barreira mudou de lugar. E mudou bastante.

O que aconteceu

A Resolução CMN nº 5.255, de 10 de outubro de 2025, alterou a Resolução 4.676/2018 e elevou o valor máximo de avaliação de um imóvel enquadrado no Sistema Financeiro da Habitação de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões. Um salto de 50%, corrigindo um limite que estava congelado e defasado havia anos, enquanto os imóveis subiam.

Pouco depois, em 26 de novembro de 2025, o Conselho Curador do FGTS deu o segundo passo: unificou as regras e liberou o uso do saldo do fundo em qualquer financiamento de imóvel de até R$ 2,25 milhões — inclusive em contratos antigos, firmados antes da mudança. Quem assinou financiamento no período em que a regra era mais restritiva pode, hoje, usar o FGTS para amortizar.

Por que isso importa mais do que parece

A diferença entre estar dentro ou fora do SFH não é burocrática. É dinheiro.

Dentro do SFH, o financiamento tem teto de juros de 12% ao ano mais TR e permite usar o FGTS na entrada ou na amortização. Fora dele, o contrato cai no SFI — o sistema livre, sem teto de valor e sem teto de juros. Banco e cliente negociam, e a taxa costuma ser mais alta.

Em outras palavras: um imóvel avaliado em R$ 1,8 milhão que antes era obrigado a ir para o SFI, com juro de mercado, agora pode ser financiado com taxa regulada e FGTS. Ao longo de 30 anos, essa diferença se mede em centenas de milhares de reais.

E em Blumenau, muda o quê?

Aqui vale a honestidade que a gente sempre tenta ter com quem nos procura: para a maioria dos imóveis da cidade, não muda quase nada — e isso é uma boa notícia, não uma ruim.

Com o metro quadrado residencial em Blumenau na casa dos R$ 8.073, um apartamento de 100 m² fica em torno de R$ 800 mil. Isso já cabia no teto antigo de R$ 1,5 milhão com folga. Quem compra o imóvel típico da cidade nunca teve esse problema.

A mudança atinge outros dois grupos, e ambos existem por aqui:

O alto padrão local. Casas em condomínio e apartamentos grandes nas regiões mais valorizadas da cidade que orbitavam a faixa de R$ 1,5 milhão agora voltaram para dentro do sistema regulado. Para quem vende esse tipo de imóvel, o universo de compradores qualificados aumentou.

Quem olha para o litoral. Em Itapema e Balneário Camboriú, onde o metro quadrado passa de R$ 15 mil, um apartamento de 150 m² encosta exatamente nos R$ 2,25 milhões. É nessa faixa que o novo teto faz a maior diferença — e é para lá que vai boa parte do investidor do Vale.

O que esperar daqui para frente

A Abecip, associação que reúne as entidades de crédito imobiliário, projeta crescimento de 16% no crédito habitacional em 2026. Há também mudanças nas regras de direcionamento dos recursos da poupança com efeitos previstos a partir de 2027, que devem seguir redesenhando o setor.

Mas o recado prático é de curto prazo: se você desistiu de um financiamento nos últimos anos porque o imóvel passava do teto, ou se tem um contrato antigo e nunca conseguiu usar o FGTS nele, vale refazer a conta agora. A regra que te barrou não é mais a que está valendo.

O que fazer

1. Verifique o valor de avaliação do imóvel, não o preço de venda. Quem define o enquadramento no SFH é o laudo do engenheiro do banco.
2. Se você tem contrato em andamento, peça ao seu gerente uma revisão do uso do FGTS. Os requisitos clássicos do fundo continuam valendo (três anos de contribuição, entre outros).
3. Compare o CET de uma proposta SFH com a de SFI antes de decidir. Nem sempre a diferença é onde você imagina.

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Fontes 

• Resolução CMN nº 5.255, de 10/10/2025 — altera a Resolução CMN nº 4.676/2018 (Banco Central do Brasil)
• Conselho Curador do FGTS — decisão de 26/11/2025 sobre unificação das regras de uso do fundo
• Abecip — projeção de crescimento do crédito habitacional em 2026
• Índice FipeZAP — preço do m² em Blumenau, Itapema e Balneário Camboriú (junho/2026)
• Base legal do SFH: Lei nº 4.380/1964 e Lei nº 9.514/1997

Durante décadas, a lógica foi simples: quanto maior o imóvel, melhor o investimento. Em 2026, os dados dizem outra coisa.

O Índice FipeZAP mostra que, no país inteiro, apartamentos de um dormitório lideram a valorização, enquanto unidades de quatro ou mais quartos ficam na lanterna. No acumulado de 12 meses até março, por exemplo, os compactos avançaram 7,42% contra 4,82% dos imóveis maiores. Na locação, o padrão se repete: dois dormitórios subiram 10,21% em 12 meses; quatro ou mais, 6,37%.

O que é o "prêmio da compactação"

O mercado batizou o fenômeno assim. Unidades menores em bairros com boa infraestrutura têm um preço final de aquisição mais acessível — cabem no orçamento de muito mais gente. Essa procura maior acaba inflacionando o preço por metro quadrado, mesmo que o valor total do imóvel continue sendo o mais baixo do prédio.

Na prática, você paga mais caro o metro quadrado, mas o cheque total é menor, o condomínio é menor, o IPTU é menor e a liquidez na hora de vender ou alugar é maior.

O que mudou na cabeça de quem compra

Três coisas, basicamente. Famílias menores. Gente que trabalha em casa e prefere um apartamento menor bem localizado a um grande no fim do mundo. E uma geração de investidores que descobriu que dois compactos rendem mais e diluem melhor o risco de vacância do que um apartamento grande.

A ressalva honesta

Compacto não é resposta para todo mundo. Família com dois filhos vai passar mal em 45 m², e a valorização não paga a infelicidade de morar apertado. O que os dados dizem é sobre investimento, não sobre moradia. Se você vai morar no imóvel, o critério principal continua sendo se a sua vida cabe ali dentro.

E há um risco embutido no movimento: quando muita gente descobre a mesma oportunidade ao mesmo tempo, o excesso de lançamentos compactos numa região pode derrubar o aluguel lá na frente. Por isso a escolha do bairro pesa tanto quanto a escolha da metragem.

Está avaliando um compacto para investir em Blumenau? Nossa equipe conhece a oferta e a demanda de cada região da cidade. Vamos conversar antes de você decidir.

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Todo mundo em Blumenau conhece alguém que "deixou pra decidir depois". O casal que viu o apartamento no Ponta Aguda em janeiro, achou o preço salgado, resolveu esperar o segundo semestre — e voltou em julho para descobrir que o mesmo imóvel tinha subido quase 6%. Não é azar. É o retrato do mercado da nossa cidade em 2026.

Os dados do Índice FipeZAP mostram que o metro quadrado residencial em Blumenau chegou a R$ 8.073 no fechamento do primeiro semestre, com valorização acumulada de 5,46% entre janeiro e junho. A média nacional no mesmo período foi de 2,42%. Ou seja: nossa cidade valorizou mais do que o dobro do Brasil.

E não é um mês fora da curva. Na janela de 12 meses encerrada em maio, Blumenau acumulava alta de 10,05%, contra 5,59% da média nacional. Entre as seis cidades catarinenses acompanhadas pelo índice, nenhuma cresceu tanto.

Por que Blumenau, e não o litoral?

Aqui está o ponto que costuma surpreender quem só olha manchete. Itapema (R$ 15.226/m²) e Balneário Camboriú (R$ 15.215/m²) continuam entre os metros quadrados mais caros do país — mas justamente por já estarem tão altos, avançaram bem menos no ano: 2,46% e 1,50%, respectivamente. Joinville, com R$ 8.265, subiu 1,47%.

Blumenau ocupa hoje a 27ª posição nacional em preço do metro quadrado. Traduzindo: a cidade ainda é acessível perto das vizinhas do litoral, mas já está sendo descoberta. É exatamente essa combinação — preço de entrada razoável e demanda crescente — que produz valorização forte.

O motor é a economia local. O Vale do Itajaí não depende de temporada. Indústria têxtil, tecnologia, saúde e um comércio que roda o ano inteiro sustentam uma demanda por moradia que não some em abril, como acontece em cidade de praia. Quem compra aqui compra para morar ou para alugar o ano todo — e isso dá previsibilidade ao investimento.

O que fazer com essa informação

Se você está pensando em vender, o momento pede cuidado na precificação: um imóvel bem posicionado em Blumenau vale mais hoje do que valia no início do ano, e anunciar com preço de 2025 é deixar dinheiro na mesa. Se você está pensando em comprar, a leitura é a inversa: a janela em que Blumenau ainda é "barata" perto do litoral catarinense não vai ficar aberta para sempre.

Nossa equipe acompanha esses índices mês a mês e cruza com o que realmente está sendo negociado em cada bairro — porque preço de anúncio e preço de fechamento nem sempre são a mesma coisa.

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