Tem um tipo de cliente que a gente conhece bem aqui na imobiliária: o casal que tem renda boa, FGTS acumulado de uma década de carteira assinada, encontrou o apartamento certo — e descobriu, na hora da simulação, que não podia usar um centavo do fundo. O imóvel passava do teto. A conversa terminava sempre do mesmo jeito: frustração de um lado, negócio perdido do outro.

Essa barreira mudou de lugar. E mudou bastante.

O que aconteceu

A Resolução CMN nº 5.255, de 10 de outubro de 2025, alterou a Resolução 4.676/2018 e elevou o valor máximo de avaliação de um imóvel enquadrado no Sistema Financeiro da Habitação de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões. Um salto de 50%, corrigindo um limite que estava congelado e defasado havia anos, enquanto os imóveis subiam.

Pouco depois, em 26 de novembro de 2025, o Conselho Curador do FGTS deu o segundo passo: unificou as regras e liberou o uso do saldo do fundo em qualquer financiamento de imóvel de até R$ 2,25 milhões — inclusive em contratos antigos, firmados antes da mudança. Quem assinou financiamento no período em que a regra era mais restritiva pode, hoje, usar o FGTS para amortizar.

Por que isso importa mais do que parece

A diferença entre estar dentro ou fora do SFH não é burocrática. É dinheiro.

Dentro do SFH, o financiamento tem teto de juros de 12% ao ano mais TR e permite usar o FGTS na entrada ou na amortização. Fora dele, o contrato cai no SFI — o sistema livre, sem teto de valor e sem teto de juros. Banco e cliente negociam, e a taxa costuma ser mais alta.

Em outras palavras: um imóvel avaliado em R$ 1,8 milhão que antes era obrigado a ir para o SFI, com juro de mercado, agora pode ser financiado com taxa regulada e FGTS. Ao longo de 30 anos, essa diferença se mede em centenas de milhares de reais.

E em Blumenau, muda o quê?

Aqui vale a honestidade que a gente sempre tenta ter com quem nos procura: para a maioria dos imóveis da cidade, não muda quase nada — e isso é uma boa notícia, não uma ruim.

Com o metro quadrado residencial em Blumenau na casa dos R$ 8.073, um apartamento de 100 m² fica em torno de R$ 800 mil. Isso já cabia no teto antigo de R$ 1,5 milhão com folga. Quem compra o imóvel típico da cidade nunca teve esse problema.

A mudança atinge outros dois grupos, e ambos existem por aqui:

O alto padrão local. Casas em condomínio e apartamentos grandes nas regiões mais valorizadas da cidade que orbitavam a faixa de R$ 1,5 milhão agora voltaram para dentro do sistema regulado. Para quem vende esse tipo de imóvel, o universo de compradores qualificados aumentou.

Quem olha para o litoral. Em Itapema e Balneário Camboriú, onde o metro quadrado passa de R$ 15 mil, um apartamento de 150 m² encosta exatamente nos R$ 2,25 milhões. É nessa faixa que o novo teto faz a maior diferença — e é para lá que vai boa parte do investidor do Vale.

O que esperar daqui para frente

A Abecip, associação que reúne as entidades de crédito imobiliário, projeta crescimento de 16% no crédito habitacional em 2026. Há também mudanças nas regras de direcionamento dos recursos da poupança com efeitos previstos a partir de 2027, que devem seguir redesenhando o setor.

Mas o recado prático é de curto prazo: se você desistiu de um financiamento nos últimos anos porque o imóvel passava do teto, ou se tem um contrato antigo e nunca conseguiu usar o FGTS nele, vale refazer a conta agora. A regra que te barrou não é mais a que está valendo.

O que fazer

1. Verifique o valor de avaliação do imóvel, não o preço de venda. Quem define o enquadramento no SFH é o laudo do engenheiro do banco.
2. Se você tem contrato em andamento, peça ao seu gerente uma revisão do uso do FGTS. Os requisitos clássicos do fundo continuam valendo (três anos de contribuição, entre outros).
3. Compare o CET de uma proposta SFH com a de SFI antes de decidir. Nem sempre a diferença é onde você imagina.

CTA: Quer entender se o imóvel que você tem em vista se enquadra nas novas regras? Nossa equipe faz essa análise junto com você, sem compromisso. Fale com a Anexo Imóveis.

Fontes 

• Resolução CMN nº 5.255, de 10/10/2025 — altera a Resolução CMN nº 4.676/2018 (Banco Central do Brasil)
• Conselho Curador do FGTS — decisão de 26/11/2025 sobre unificação das regras de uso do fundo
• Abecip — projeção de crescimento do crédito habitacional em 2026
• Índice FipeZAP — preço do m² em Blumenau, Itapema e Balneário Camboriú (junho/2026)
• Base legal do SFH: Lei nº 4.380/1964 e Lei nº 9.514/1997